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穷的只剩下物业就是香港人的未来吗?

穷的只剩下物业就是香港人的未来吗?

■张伟伦,香港财华社资深财经记者,洞悉全球经济局势的福尔摩斯。

本地地产市道再次成为城中热话,这正是因为在英国决定脱欧后,资金突然再次涌入楼市有关,楼价亦渐从低位回升。个别大行更是瞬间改了口风,由原来预期下半年楼价回落,改为楼价可以录得升幅。在市民踊跃地入市,大行发功唱好的情况下,本地地产股股价亦节节上升,《彭博》的报道亦指出,这是19年来地产分类指数首次跑赢跑赢恒生指数。这和1997年是何其相似啊,注册送27元现金筹码,即为亚洲金融危机爆发的一年。噢,这是否反映出本港地产市道已到了高处不胜寒之时?

本港地产市道是否再次见顶?只能说是见仁见智,因为从利淡的角度,源自未来3至4年本港有9.3万个新住宅单位供应,可是利好的角度,则是各大央行仍然采取极宽松的货币政策,就算今年内美国联储局加息一次,联邦基准利率亦处于0.5至0.75厘,依然属于极低水平;同时以现时本港银行体系结余逾2000亿元,纵使联储局加息,相信本港银行亦不会实时将利率上调。在好坏因素交织的前提下,市民的取态偏向看好后市,这亦解释了为何近期新盘再次畅旺。

新盘有足够承接力,发展商在买地时亦采取了较为进取的态度。政府最近公布三幅地招标结果,楼面地价均高于市场预期的上限,当中以五矿地产(00230-HK)以40亿元购入位于油塘地皮,作价高出市场估值上限的40%,整个项目投资额高达70亿元。昨日政府亦公布了屯门青山湾段住宅地,及沙田多石街住宅地皮的招标结果。屯门青山湾段地皮由香港小轮(00050-HK)伙拍郭炳湘的帝国集团,以27亿元夺得,较市场估值上限高出22%,发展商更宣布整个项目投资额达60亿元。沙田多石街地皮则由新鸿基地产(00016-HK)以23.6亿元投得,作价较估值上限高出36%,发展宣称整个项目的投资额达到50亿元。

发展商愿意斥高价投地的原因,相信是看好未来楼市前景。若说五矿地产为新进地产发展商,愿意斥巨资投地以在香港打响名声,那么香港小轮及新地两间公司,在本港发展地产项目相当具经验,就以香港小轮为例,在今年初推出位于长沙湾的新盘海柏汇,在2014年则推出位于红?的城中汇,而香港小轮的大股东,正是人称「四叔」的恒基地产(00012-HK)主席李兆基。四叔纵横香港地产数十年,看错市机会甚低。至于新地,作为全世界市值最大的地产商之一,对后市看法基本上甚准。因此四叔等人愿意高价投地,实不难想象。

俗语道「羊毛出自羊身上」,发展商以高价抢地,当然预期将地价等成本转移至买家身上。五矿地产以平均楼面地价7000元投得油塘地皮,计及建筑费及利息开支等成本,日后发展商需要以每?1.5万元出售才有利可图。若一个单位面积为500?,即单位售价达750万元。由于油塘地皮招标作价远高于预期,触发个别正在放盘的业主立刻上调售价逾一成。地价持续上升,准买家只能付出更多,才能够成功置业。但是成为楼奴,是买家的初衷吗?

还记得在大约7年,内地有一套火红的电视剧为「蜗居」,反映了多无奈的现实,注册送27元现金筹码,故事的结局又多令人寒心。至于港剧里的家长里短,基本句句不离楼市。有人说过电影及电视剧,只是将现实生活放大夸张化,然而现实却告诉我们这并不是夸张,比之更残酷的每天都在发生。物业,是所有负债之源,注册送27元现金筹码,亦是身份认同之源,为此放下身段尊严也好不犹豫。但是当一个人,一个社会,穷得只剩下物业时,这个人这个社会难道不可悲吗?

? 编辑:李思

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